Жилой дом на дачном участке: новшества нового закона о садовых товариществах

В конце июля президент России Владимир Путин подписал закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»…

Нововведения начнут действовать с начала 2019 года.

В документе определены права и обязанности граждан, занимающихся садоводством и огородничеством. Он будет регулировать вопросы пользования общим имуществом, предоставления земельных участков, возведения на них капитальных построек, а также определять порядок поддержки товариществ со стороны органов государственной власти и местного самоуправления.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов и риелторов, чего ожидать дачникам после введения закона и как он повлияет на рынок загородной недвижимости.

 

Что можно будет построить

По словам экспертов, одним из главных нововведений станет то, что на дачном участке можно будет построить капитальный дом и прописаться в нём. Как говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости», раньше с регистрацией могли возникнуть трудности, но теперь эта процедура будет принципиально упрощена. Однако не стоит забывать, что в дачном посёлке нет социальной инфраструктуры – детсадов, поликлиник и т.д. – поэтому хозяевам, которые захотят проживать в таком доме, необходимо будет заранее это предусмотреть, отмечает эксперт.

По словам Гюзель Агишевой, юрисконсульта риелторской компании «Инком-Недвижимость», новый закон упорядочит организационно-правовые формы создаваемых сообществ, оставив всего две из них: огородническое некоммерческое товарищество и садоводческое некоммерческое товарищество. Сегодня разрешено создавать некоммерческие партнерства, потребительские кооперативы и некоммерческие товарищества. Также на садовом участке можно будет построить садовый дом и впоследствии признать его жилым. По новому закону на огородном участке разрешено возведение сарая или бытовки, где можно хранить инвентарь, различную утварь или урожай.

Согласно действующему законодательству, «жилое строение» и «жилой дом» – разные понятия. Как поясняет Илья Шахмейстер, юрист отдела ТСЖ юридической фирмы Heads Consulting, жилой дом, где впоследствии можно будет зарегистрироваться, разрешается возводить только на дачном участке. Жилое строение же можно построить и на дачном, и на огородном, и на садовом участках, но регистрация в постройке не предусмотрена. Эксперт отмечает, что фактически в новом законе нет понятия жилого строения.

Согласно новым правилам, будет существовать лишь два вида земельных участков: огородные и садовые. Возведение жилого дома с регистрацией в нем предусмотрено только на садовом участке. Илья Шахмейстер говорит, что жилой дом должен быть пригодным для проживания круглый год и находиться в пределах населённого пункта.

По прогнозам Ильяса Ягудина, юриста адвокатского бюро А2, смена статуса жилого дома повлечет увеличение рыночной стоимости недвижимости (жилых домов), включая увеличение налога на дома, также гражданам придется получать разрешения на перепланировку жилья. Эксперт отмечает, что кроме такого плюса, как возможность регистрации в доме, новый закон создаст и ряд «неудобств» для россиян. Ольга Тихонова соглашается с таким прогнозом и добавляет, что изменится порядок налогообложения: налоги на жилой дом будут выше, чем на садовый.

 

Членство в товариществах

Согласно новому закону, владельцы садовых или огородных участков не обязаны вступать в товарищества. Гюзель Агишева отмечает, что граждане, не являющиеся членами товарищества, имеют право изучать внутренние документы товарищества, участвовать в общих собраниях его членов и голосовать по некоторым вопросам. У хозяев дач и земельных участков появится право на долю в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, которое находится в границах территории огородничества или садоводства, пропорциональное площади участков, добавляет эксперт.

Как считает Илья Шахмейстер, то, что владелец земельного участка не является членом товарищества, не добавляет каких-либо дополнительных рисков для него. Он и дальше сможет на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, который находится в его собственности, а также должен уплачивать обязательные взносы за использование общего имущества товарищества.

Но, по словам юриста, владелец земельного участка, не вступивший в садоводческое товарищество, не сможет участвовать в обсуждениях этого товарищества, где будут решаться вопросы его организационной и структурной деятельности. К ним, в частности, относятся: избрание исполнительных органов, внесение изменений в устав, открытие или закрытие банковских счетов организации, согласование проекта межевания территории товарищества.

Ильяс Ягудин говорит, что лица, не состоящие в товариществе, не смогут участвовать в управлении общим имуществом. Следовательно, они не смогут влиять на такие вопросы, как ремонт собственной дороги, и будут вынуждены решать их самостоятельно и за свой счет, а не за счет общего фонда товарищества.

По словам Гюзель Агишевой, граждане, не являющиеся членами садоводческого товарищества, не смогут участвовать в выборах председателя и членов правления товарищества. Членство нельзя передать по наследству, так как это личное неимущественное право, говорит эксперт.

Ольга Тихонова отмечает, что часто (однако не всегда) лица, не состоящие в садоводческом товариществе, доставляют организации много неудобств, поскольку не хотят платить за потребленные ресурсы и сдавать деньги на благоустройство территории. Новый закон обяжет их уплачивать взносы наравне с членами товарищества.

Ольга Тихонова считает, что в целом новый закон никак не отразиться на владельцах загородной недвижимости в Подмосковье. Она отмечает, что в документе нет революционных изменений, скорее нововведения помогут упорядочить деятельность товариществ.