Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Приобрести квартиру в новостройке можно не только у застройщика – первичное жилье также продают паевые фонды, частные инвесторы и другие юридические лица…
Продажа квартиры в еще незавершенном доме называется переуступкой прав.
Суть такой сделки состоит в том, что переход права собственности происходит на несуществующий объект. Согласно российским законам, продавать непостроенное жилье запрещено. Тем не менее, можно приобрести недвижимость в еще не введенном в эксплуатацию доме – для этого необходимо заключить так называемый договор цессии, то есть переуступки прав. При этом все права и обязанности дольщика (то есть продавца) переходят к покупателю, а взамен продавец получает денежные средства.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у риелторов, работающих с первичной недвижимостью в Москве, с какими опасностями можно столкнуться, приобретая квартиру по переуступке прав, и как лучше подготовиться к такой сделке.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав – не самый очевидный вариант приобретения жилья в новостройке. Как правило, покупатели первичных квартир обращаются напрямую к застройщикам: по статистике Росреестра, которую приводят риелторы «Бест-Новострой», более 70% сделок в Москве заключается непосредственно с девелоперами.
На втором по популярности месте оказались оптовые сделки, когда некая компания (юридическое лицо) приобретает у застройщика часть квартир. При оптовой продаже компания может получить от застройщика скидку, отмечают эксперты. Девелоперу выгодно единовременно продать более десятка квартир, а компания-покупатель, как правило, придерживает недвижимость, чтобы впоследствии продать ее частным лицам по более выгодной цене.
По данным Росреестра, на переуступку прав приходится всего 3% от общего числа сделок на первичном рынке Москвы.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что самые ходовые лоты редко реализуют на старте продаж в новостройке – их предлагают покупателям на более поздних этапах. Однако оптовым покупателям удается приобрести такие квартиры заранее, а затем выставить на продажу. Таким образом, в некоторых случаях квартиру желаемого метража в конкретном жилом комплексе можно купить только по переуступке прав.
Кроме того, переуступка может быть актуальной, когда покупателю нужна квартира не с самыми популярными характеристиками, а застройщик уже продал такие объекты. Например, если в проекте есть всего несколько предложений четырехкомнатных квартир эконом-класса, оптовики могут заранее выкупить их, чтобы впоследствии более выгодно продать физлицам.
Доброхотова отмечает, что сами девелоперы, как правило, не поощряют переуступку прав, так как им невыгодна конкуренция внутри проекта. При переуступке стоимость квартиры будет выше, поскольку проект находится на более поздней стадии строительной готовности – особенно, если объект покупали на этапе котлована, а продают по переуступке незадолго до сдачи дома. В цену переуступки могут включать и комиссию девелопера (если она необходима для оформления переуступки) – особенно, если продают лот с особыми характеристиками, которых больше не осталось у застройщика.
Наталья Кузнецова, гендиректор риелторского агентства «Бон Тон», главным преимуществом такой схемы называет то, что договор уступки права требования проходит государственную регистрацию в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, на покупателя ложатся все права и обязанности, предусмотренные договором и законом № 214-ФЗ.
Кто продает
По словам Дмитрия Пантелеймонова, управляющего партнера риелторского агентства «Национальная Недвижимость», существует три группы продавцов, реализующих квартиры в новостройках по переуступке. Первая группа – это инвесторы: частные лица, которые, как правило, покупают от одной до десяти квартир, юридические лица, инвестирующие сотни миллионов рублей, и закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые специализируются на недвижимости.
Вторая группа – это подрядчики, говорит эксперт. К ним относятся юридические лица, которые оказывают различные услуги – от маркетинга до строительства. Сегодня распространена практика, когда девелопер частично или полностью рассчитывается с подрядчиками по строительству квартирами в новостройке. К третьей группе относятся физические лица, которые покупали недвижимость для себя, родственников или для сдачи в аренду, но по какой-то причине решили ее продать.
Эксперты «Бон Тон» говорят, что в 2017 году доля физлиц, перепродающих ранее купленную недвижимость, сократилась. Наталья Кузнецова объясняет это снижением доходности от такого инвестирования.
Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что есть еще одна группа инвесторов – это лица, которые покупают квартиру для последующей сдачи в аренду. На сегодняшний день доля таких инвесторов в проектах массового сегмента (жилье эконом- и комфорт-класса) составляет менее 3%, поскольку доходность арендного бизнеса в России не превышает 4-5% годовых.
Как проверить квартиру
Как предупреждают риелторы агентства «Бон Тон», прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что при переуступке покупатель получает не только права, но и обязанности по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Если продавец (цедент) не выплатил всю сумму по договору, обязанность по выплате его долгов ложится на покупателя (цессионария). В связи с этим Наталья Кузнецова рекомендует проверять платежные документы, где должен быть подтвержден факт оплаты цены ДДУ, и запрашивать у застройщика справку о том, что произведены все взаиморасчеты и у продавца недвижимость нет задолженности по оплате.
Если обе стороны цессии – физлица, то, согласно закону, можно выплачивать цену уступки до госрегистрации договора, говорит Кузнецова. В связи с этим появляется возможность «продать» права несколько раз. Поэтому эксперт рекомендует использовать для взаиморасчетов банковскую ячейку.
В «Бест-Новострое» отмечают, что довольно сложно, а подчас и невозможно купить по переуступке квартиру, которую приобрели в ипотеку, если покупатель тоже хочет взять жилищный кредит. Но все же это возможно, если покупатель рассчитывается наличными средствами, добавляет Доброхотова. В некоторых сделках сначала погашается ипотека, а затем заключается договор уступки права собственности.
Эксперт говорит, что в таком случае оформляется два договора. Вначале покупатель и продавец заключают договор займа: такой документ – своего рода расписка и не подлежит государственной регистрации. На основании договора займа покупатель передает продавцу недвижимости деньги, а тот погашает ипотеку и снимает с квартиры «обременение» (поскольку объекта еще нет, а на ДДУ ставится штамп «Ипотека в силу закона», то это не собственно обременение). Когда жилье перестает быть ипотечным, заключается договор переуступки прав, и права на объект переходят покупателю. Когда дом сдают в эксплуатацию, покупатель может оформить свидетельство о праве собственности.
Главным фактором риска при приобретении жилья по переуступке риелторы «Национальной Недвижимости» называют надежность компании-застройщика. Дмитрий Пантелеймонов поясняет, что у покупателя должна быть уверенность в соблюдении сроков сдачи дома, указанных в ДДУ. Кроме того, необходимо проверить, исполнил ли продавец/инвестор обязательства по оплате перед девелопером или предыдущим владельцем. Обычно для этого запрашивают акт о выполнении обязательств по оплате, подписанный инвестором и застройщиком. Если в цепочке сделки больше звеньев, необходимо проверять исполнение финансовых обязательств по каждому из них.
Пантелеймонов рекомендует также обращать внимание на то, каким образом были исполнены обязательства по оплате – расчет проводился денежными средствами, путем взаимозачета за выполненные работы, векселем или другим способом. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, стоит запросить документы, которые подтверждают полномочия лица, подписывающего договор, на совершение этой сделки. Бывает так, что директор компании по уставу не имеет полномочий на отчуждение собственности. Когда Вы имеете дело с ЗПИФ, такие риски минимальны, так как в этом случае любую сделку должен одобрить инвестиционный комитет или специальный депозитарий.
В «Национальной Недвижимости» отмечают, что цена – отдельный фактор. Приобретая жилье по уступке права требования, у Вас появляется право требования на сумму, указанную в первом ДДУ. Как правило, она значительно меньше суммы, которую Вы платите продавцу. Таким образом, если застройщик будет задерживать сроки сдачи дома и возникнут судебные разбирательства, все штрафы и пени будут рассчитываться на основе базовой цены, которая была указана в договоре между девелопером и первым покупателем, а не суммы, которую платите Вы.
Изменения на рынке
Риелторы агентств «Бест-Новострой», Est-a-Tet и «Национальная Недвижимость» обнаружили, что в последняя время в Москве и Подмосковье значительно сократилось число квартир, которые продаются по переуступке прав. Эксперты поясняют, что два года назад снизилось количество людей со свободными деньгами, которые прежде инвестировали в недвижимость. По словам Валерия Ручия из Est-a-Tet, сократилась доля перепродаж – в результате около 20% инвесторов пришлось оставить недвижимость для собственного проживания.
Дмитрий Пантелеймонов говорит, что частные инвесторы (физлица и небольшие юридические лица) с начала 2015 года практически не инвестируют в новостройки. Несмотря на то, что крупные инвесторы (ЗПИФы и юридические лица) остались на рынке, объем инвестиций в жилье существенно снизился, говорит эксперт. В особенности это касается новостроек эконом-класса в Подмосковье. В текущем году сделки заключались лишь в случаях, когда соотношение цены, надежности застройщика и ликвидности объекта было однозначно выгодным. В Москве ситуация обстоит лучше, но ненамного.
Как говорят риелторы «Бест-Новострой», инвестируя в знаковые проекты, можно получить намного более высокую доходность, чем по банковским депозитам (11% в проектах премиум-сегмента и 17% в премиум-сегменте), но на старте продаж частные инвесторы редко могут определить такой объект и предсказать, какими будут продажи. Как правило, новостройки покупают лишь после того, как убедятся, что они динамично строятся, и объект находится на стадии монтажных работ. А в таком случае переуступка будет уже не столь выгодной для инвестора, поясняет Доброхотова.
Дмитрий Пантелеймонов заключил, что в целом с 2015 года на рынке жилья наблюдается продолжительный спад, причем в ближайшие годы эта тенденция сохранится. На это есть несколько причин: последствия кризиса девяностых, превышение предложения над спросом, а также предстоящая реновация, из-за которой на рынке будет спад, поскольку в продажу поступят большие объемы нового жилья.
