Коммерческая недвижимость: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах новостроек
Согласно действующим в Москве и других городах правилам, часть площадей в новых домах должны занимать коммерческие помещения…
Поэтому на первых этажах в новостройках, как правило, нет квартир. Там располагаются продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и пр.
Граждане, желающие открыть собственный бизнес, могут приобрести коммерческие помещения напрямую у застройщиков или на вторичном рынке аналогично квартирам.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, когда выгодно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в новостройках, и какие условия при этом наиболее выгодны.
В начале 2000-х годов первые этажи в московских новостройках пользовались большой популярностью. Спрос был выше предложения, поэтому предприниматели покупали квартиры на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Эти помещения охотно приобретали коммерческие структуры – магазины, банки, салоны красоты – и, зачастую, даже готовы были переплатить за них.
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», вспоминает, что однажды в ее практике коммерческий банк заплатил за квартиру на первом этаже на 30% больше ее рыночной стоимости. На сегодняшний день перевод в нежилой фонд практически не практикуется, это стало делать сложнее. На улицах с активным движением почти все такие квартиры давно раскуплены, и остались, в основном, предложения не на первых линиях, которые находятся далеко от метро и не слишком интересны.
Сегодня московские застройщики специально отводят часть площадей строящихся домов под коммерческие объекты. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в 90% столичных и подмосковных новостроек нет квартир на первых этажах. Эти площади либо продаются под магазины и прочее, либо сдаются в аренду управляющей компанией.
Кто покупает коммерческие площади
Помещения на первых этажах московских новостроек, в основном, покупают живущие рядом граждане, включая владельцев квартир в том же жилом комплексе. По результатам опроса ГК «Атлант», доля таких покупателей составляет более 65%. Среди них много начинающих предпринимателей, только открывающих или развивающих свой бизнес. Это касается видов бизнеса, ориентированных на массовый спрос, которые актуальны в любом районе. Как правило, это магазины с продуктами или организации сферы услуг.
Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов отмечает, что помещение в своем районе хорошо выбирать, прежде всего, за счет его удобного расположения: владелец избавляет себя от длительных переездов, работа находится рядом с домом. К тому же, человек может в полной мере оценить потребности местных жителей, а значит, быстро реагировать на какие-либо изменения на рынке.
Также часто помещения на первых этажах покупают сетевые бренды: ретейлеры, крупные и средние компании по оказанию услуг, банки, общепиты. На эту категорию покупателей приходится порядка 30% опрошенных. Роман Лябихов говорит, что при выборе объекта эти покупатели ориентируются, в основном, на перспективность места. То есть они оценивают, насколько в районе популярны их услуги, отталкиваются от трафика и стратегии развития бизнеса в целом.
Третьей основной категорией покупателей эксперты ГК «Атлант» называют компании, которые ориентируются на временный спрос. Речь идет о производителях и поставщиках мебели, сантехники, окон и всевозможных материалов, которые необходимы для ремонта. Они создают на первых этажах новостроек шоу-рум с небольшим клиентским офисом либо открывают обычный магазин. Зачастую такие компании арендуют площади в домах, которые первыми ввели в эксплуатацию в строящихся районах. В этом случае потенциальными клиентами будут жители ближайших домов. Товары и услуги таких компаний наиболее востребованы в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Затем они становятся менее популярными, и организации «переезжают» в другую новостройку. То есть эта категория предпринимателей арендует площади в среднем на 5-10 лет.
Стоимость коммерческих помещений
Стоимость нежилых помещений в новостройках зависит от ряда факторов: района, расположения дома относительно других построек квартала или микрорайона (то есть от активности движения пешеходов), интересов местных жителей, конкурентов.
По словам Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея», востребованные помещения по цене практически равны квартирам и стоят до 180-220 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость во многом зависит от ликвидности помещения. На ликвидные объекты скидки будут минимальными, а менее ликвидные могут продать с дисконтом либо в рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию.
Эксперты говорят, что ликвидные площади быстро находят своего покупателя. Самыми популярными являются помещения площадью в 50-120 кв.м, имеющие определенные конструктивные и технологические особенности. По словам Елены Мишиной, руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, невостребованными оказываются помещения, расположенные в глухой части жилого комплекса, далеко от пешеходного трафика, либо имеющие неудобный вход.
Арендные ставки также зависят от класса объекта и пешеходного трафика. Месяц аренды обойдется минимум в 3-8 тысяч рублей за «квадрат». Ступеньков говорит, что на аренду в типовых новостройках комфорт-класса в спальных районах столицы в среднем придется потратить 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м.
Выгодно ли инвестировать
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», коммерческие помещения в среднем окупаются в 2-3 раза быстрее, чем жилые. Вложения возвращаются через 7-10 лет, добавляет Олег Ступеньков. По его словам, купив ликвидный объект на ранних стадиях строительства, можно получить доходность от аренды в 7-8% годовых, кроме того, ликвидную площадь потом можно будет выгодно продать.
Мария Литинецкая говорит, что вложения в коммерческие помещения подходят для инвесторов, готовых к большему риску и имеющих возможность вложить в недвижимость от 15 миллионов рублей. Но эксперт предупреждает, что инвестирование в коммерческую недвижимость имеет несколько сложностей.
Прежде всего, чтобы заработать в этом сегменте, необходим опыт, в то время как инвестировать в жилье может человек без глубокого знания рынка. Во-вторых, придется дольше искать арендаторов торговых площадей.
Литинецкая говорит, что число потенциальных интересантов всегда ниже, поэтому приходится терпеть жесткую конкуренцию. Иногда необходимо идти навстречу клиенту, неся дополнительные затраты, скажем, на перепланировку.
В-третьих, на рынке коммерческой недвижимости существует больший риск экономических катаклизмов, в то время как арендное жилье всегда будет пользоваться спросом. В-четвертых, чтобы войти на рынок коммерческой недвижимости, инвестору необходим больший стартовый капитал, чем на рынок жилья, как минимум ввиду большей площади помещений.
Литинецкая также отмечает, что инвестор коммерческой недвижимости должен мыслить стратегически. Популярная ошибка инвесторов – покупать торговое помещение, не учитывая долгосрочные перспективы развития проекта комплексного освоения территории. В результате может получиться так, что на улице, которая в первые годы развития проекта была главной, через 5-7 лет значительно снижается пешеходный трафик. А вместе с уменьшением пешеходных и автомобильных потоков падает ликвидность объекта. В итоге бизнес становится все менее доходным.
Дмитрий Таганов подтверждает, что инвестиционная привлекательность жилых и коммерческих помещений на первых этажах с отдельным входом, которые можно использовать для коммерческой деятельности, во многом зависит от пешеходного трафика. Покупка коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду далеко не всегда оказывается рентабельной – через 3-5 лет после ввода дома как минимум 30% таких объектов в новостройках пустуют, говорит эксперт.
По его словам, на вторичном рынке наблюдается похожая ситуация: коммерческие помещения, расположенные в непопулярных местах, либо часто меняют арендаторов, либо подолгу остаются невостребованными. На сегодняшний день небольшие магазины шаговой доступности не могут конкурировать с крупными супермаркетами, предлагающими товары по более низким ценам и пользующиеся все большей популярностью.
Как говорит Мария Литинецкая, если у инвестора в недвижимость небольшой бюджет, ему проще и надежнее вкладывать деньги не в коммерческие помещения, а в жилье, даже учитывая, что при этом будет меньшая доходность. Если инвестор захочет выйти из проекта, то продать квартиру будет гораздо проще, чем коммерческое помещение, которое компании, как правило, арендуют, а не приобретают в собственность.
Исходя из своей практики, эксперты говорят, что 8 из 10 покупателей-инвесторов хотят вложиться именно в жилье, поскольку еще не забыли кризис 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости до сих пор полностью не оправился.
