Как купить квартиру на аукционе и можно ли на этом сэкономить
Во многих странах достаточно популярна практика продажи жилья на аукционе…
Как сообщают в Моссоцгарантии, за рубежом на такие продажи приходится 30-80% от общего числа заключенных сделок с недвижимостью. В России также проводятся аукционы по продаже квартир, но они не так популярны.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как можно совершить сделку на торгах, и когда такой способ покупки жилья выгоден.
Новостройка по номиналу
Как правило, на аукционах можно встретить недвижимость, которую положено так продавать по закону. Если говорить о первичном рынке, это дома, построенные муниципалитетом: ФЗ №44 предусматривает единственный способ продажи муниципального имущества – через электронные торги.
В Москве такие новостройки возводит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Кроме построенных городом домов, организация реализует с торгов и другие новостройки, которые принадлежат муниципалитету – к примеру, существуют совместные программы властей и девелоперов, в рамках которых часть жилплощади в проекте может отойти городу. «Мосреалстрой» продает квартиры в девяти муниципальных жилых комплексах и нескольких проектах частных застройщиков. У этих новостроек есть отличительная особенность – их продают по договору купли-продажи с полной отделкой после ввода дома в эксплуатацию.
Стоимость аналогичных квартир на аукционе и открытом рынке сильно не отличается. К примеру, в доме, расположенном по адресу Дмитровское шоссе, 169 (в районе Северном, за МКАД), на прошедшем в октябре аукционе средняя стартовая цена составляла 97 тысяч рублей, а минимальная – 86,9 тысячи рублей. Для сравнения, стоимость «квадрата» в находящемся по соседству жилом комплексе «Микрорайон Северный» находилась в пределах от 87,7 до 126 тысяч рублей.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», на торгах цены редко увеличиваются существенно. Она поясняет, что ввиду низкой популярности аукционов на одну квартиру может претендовать лишь один человек, которому она в результате достается по стартовой цене. Если же в ходе торгов цену существенно повышают, целесообразнее отказаться от лота и присмотреть другой вариант.
Это подтверждает и статистика «Мосреалстроя». К примеру, в августе компания продала на торгах 211 лотов, при этом насчитывалось 540 участников аукциона. Как говорит Альберт Суниев, первый заместитель гендиректора по девелопменту компании «Мосинжпроект», в среднем цены на торгах увеличивались на 7%, максимальный рост цены на квартиру составил 30%.
Рост цены зависит от популярности объекта. Таким образом, если в одном из проектов 93% квартир были проданы с повышением стартовой стоимости (в среднем на 9%), то в других новостройках большинство лотов продали по изначальной цене. При этом средний прирост цен составил примерно 1%, то есть менее 100 тысяч рублей.
Вторичные торги
На электронных площадках можно купить и «вторичку». Прежде всего, так продают залоговое жилье, изъятое у ипотечных заемщиков, которые не смогли рассчитаться по кредиту. К примеру, на площадке «Все залоги» на сегодняшний день можно найти сведения о торгах, на которые выставлены порядка 1,1 тысячи квартир и комнат по всей стране. 25 из них расположены в Москве.
Также на электронных торгах продаются вторичные квартиры, которые перешли в собственность муниципалитета. К примеру, Моссоцгарантия заключает с одинокими пожилыми людьми договора пожизненного содержания – при этом собственнику жилья ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные платежи, а после его смерти квартира отходит в собственность муниципалитета. По статистике Моссоцгарантии, в 2015 году с торгов реализовали менее 100 лотов, в 2016 году – 172, а с начала текущего года – 100 квартир.
Как говорят в московском департаменте по конкурентной политике, в среднем у одного лота находится три потенциальных покупателя, при этом в ходе торгов его стоимость возрастает не более чем на 4%. По словам компаний, которые помогают покупать недвижимость с торгов, иногда на аукционе можно приобрести квартиру на 60% дешевле рыночной цены. Но зачастую выгода не так значительна: по информации Моссоцгарантии, в среднем квадратный метр жилплощади на аукционах стоит порядка 148 тысяч рублей.
Как принять участие
У каждого участника аукциона должна быть электронная цифровая подпись. Для ее получения необходимо подать заявку на Единой электронной торговой площадке и предоставить необходимый пакет документов. Он включает заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, оригинал или нотариально заверенную копию идентификационного кода, копию страхового номера индивидуального лицевого счета и паспорт. Также необходимо внести 3,7 тысячи рублей. В Москве подать документы и получить готовую подпись можно в точке выдачи, которая находится по адресу: ул. Садовая-Спасская, дом. 21/1, ком. 7. Срок действия электронной подписи – один год, потом его можно продлить за дополнительную плату.
Затем можно регистрироваться на онлайн-площадке по продаже недвижимости. Муниципальное имущество продается на Единой электронной торговой площадке, для реализации залоговых квартир банки, как правило, создают собственные площадки.
После регистрации можно выбрать квартиру и внести задаток. Его сумма не может быть больше 20% от стоимости лота – как правило, это 3-15%. Торги ведутся в течение нескольких дней. При проигрыше в торгах задаток возвращается, но если человек выиграл торги и отказался от покупки, задаток будет потерян. Обычно на заключение договора купли-продажи и внесение полной суммы дается пять дней.
С торгов можно купить недвижимость и в ипотеку. При этом банк должен одобрить заявку до начала аукциона – в период, отведенный для подач заявок. Если торги выиграет ипотечный заемщик, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 15 рабочих дней.
Пока продажа квартир с аукциона рассматривается скорее как вынужденная мера – как правило, таким способом реализуют муниципальное и залоговое жилье, которое можно продавать только так. В ходе торгов стоимость лотов редко повышается существенно, это касается как первичного рынка, так и вторичного, но изначальная цена редко бывает на порядок ниже рыночной. В целом, приобретая жилье на электронных торгах, можно сэкономить порядка 10% по сравнению с рыночной стоимостью аналогичной квартиры. С другой стороны, продавцы или застройщики могут сделать не меньшую скидку.
